Sức mua bất động sản lao dốc, mua ngay hay găm tiền chờ “bắt đáy”?

Nhà đầu tư dè chừng

Nếu quý 1/2021 ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan cho việc khôi phục thị trường bất động sản, thì làn sóng Covid-19 thứ tư bất ngờ bùng phát mạnh mẽ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước vào giữa quý 2 đã khiến nền kinh tế toàn quốc nói chung và thị trường bất động sản nói riêng lâm vào thế khó.

Nhìn từ bức tranh kinh tế vĩ mô và các tác động xã hội, trong nửa đầu năm 2021, Việt Nam chịu tác động nặng nề bởi tình hình dịch bệnh bùng phát. Dù mong muốn hướng đến mục tiêu kép là kiểm soát dịch bệnh và tăng trưởng kinh tế, nhưng trên thực tế Việt Nam vẫn còn đối diện với nhiều vấn đề khó khăn.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, nhận định với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc đi lại giao thương, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sức mua giảm. Các nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư bất động sản.

“Tôi không kỳ vọng mua được với giá hời trong thời điểm này. Dẫu sao khi giao dịch chậm lại, người mua sẽ có lợi thế hơn khi thương thảo”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm mình vẫn đang theo dõi diễn biến của thị trường để xuống tiền trong 3 tháng tới.

Không thận trọng như ông Nghĩa, anh Kiên Cường – một nhà đầu tư chuyên bất động sản các tỉnh gần TP.HCM – cho biết anh vừa mua lô đất hơn 4 tỉ đồng tại Hàm Thuận Bắc, Bình Thuận. Ký hợp đồng đặt cọc chưa ráo mực, lô đất nói trên đã có người hỏi mua lại với giá chênh 1,2 tỉ đồng.

Theo anh Cường, nếu chịu khó đi khảo sát và nhanh nhạy với thông tin mới thì ở thời điểm nào nhà đầu tư cũng có cơ hội không mua phải đất giá cao và có nhiều lựa chọn được lô đất vị trí đẹp hơn.

“Quan trọng là nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và đừng quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính trong lúc này vì thị trường đang có những diễn biến khó đoán định”, anh Cường cho biết.

Thị trường cuối năm sẽ không có đột phá

Theo quan sát của Savills Việt Nam, sáu tháng qua, thị trường phía nam gần như chỉ có vài dự án mới ở TP.HCM tập trung ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp được đưa ra thị trường. Một số dự án nữa ở các tỉnh thành lân cận như Bình Dương. Trong khi nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh cũng phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai.

Đối với những sản phẩm tốt, đây là một cơ hội để minh chứng giá trị sản phẩm và tiềm lực của những nhà phát triển uy tín trên thị trường. Song, đối với những sản phẩm không phù hợp, đây là một thời điểm khó để thị trường hấp thụ những sản phẩm này. Ngoài ra, vấn đề pháp lý của các dự án vẫn là câu chuyện kéo dài từ nhiều năm nay, dẫn đến tình trạng nguồn cung sơ cấp trên thị trường bị hạn chế.

Đến cuối năm nay, ông Khương dự báo thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không có nhiều biến động.

“Phần lớn giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn – những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc nhiều nguồn khác để đầu tư. Đây sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng”, ông Khương cho biết và lưu ý thêm đây chỉ là một bộ phận nhỏ trên thị trường và không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản nhà ở, căn hộ trong nước.

Ông Khương cho rằng trong kịch bản thị trường hồi phục, bất động sản nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu.

Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc.

Bên cạnh đó là giao dịch từ các nhà đầu tư dài hạn. Dù giá bất động sản trên thị trường có sụt giảm như giai đoạn 2009-2010, có những khu vực bị rớt giá từ 20-30% trong giai đoạn khó khăn, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, có sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá bất động sản liên tục tăng theo thời gian.

Ông Khương cho rằng, dù mỗi nhà đầu tư có nhu cầu, kỳ vọng và điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc khi quyết định đầu tư.